实施细则对地方政府、房地产开����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发企业、购房人和金融机构等四个房地产市场最重要参����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������与者的行为进行强力约束,排除了部分市场参与者合����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������谋提高房价的可能。
3月1日,“国五条”实施细则发布,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������充分彰显了国务院从严调控房地产市场的决心。其����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������中,“对出售自有住房按转让所得的2����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������0%计征”的内容,引发了市场的广泛热议。有一种倾����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������向性的市场意见认为,这一规定或将导致二手房市场供����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������应大幅下降,购房需求向新建商����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������品住宅转移,进一步加剧新房供不应求矛盾����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������,推升新房价格。
笔者以为,持有这种担忧不无道理,但不要低����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������估参与国务院决策相关人士����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的智商与经验。相信国务院有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������关人士在讨论按照20%税率����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������计征住房资本利得税时,对����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������此已经进行过热烈讨论和综合权衡。且“国五条”实����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������施细则明确了地方政府制定新建商品住宅价����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������格控制目标的任务、增加普通商品住房及用地供应以����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������及加强市场监管和预期管理,基本消����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������除了新房上涨的隐患。
首先,落实城市新建商品住宅价格控制目标的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������问责机制将更加健全。实施细则进����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������一步明确了省级和城市政府调控房价的责任,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������要求在一季度对社会公布新建商品住房价格����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������控制目标。而新建商品住房价格控制目标要剔除����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������保障性住房因素影响,从而避免了地方政府通过保障����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������性住房价格拉低新建商品住房价����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������格以实现价格控制目标的变通做法。同时����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,实施细则更加强调问责,对约谈和问责的情����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������况进行了列示。因此,实施细则对地方����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������政府行为的约束更强,指导作����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������用更大,政策执行搞变通的可����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������能下降,新房价格上涨幅度����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������将受到严格调控。
第二,增加普通商品住房及用����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������地供应,缓解部分城市新房供应不足。实施细����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������则对2013年住房用地供应数量提出了约束性指标����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������,即不低于过去5年平均实际供应量。若部分城����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������市住房供需矛盾突出、房价����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������上涨压力较大,还要进一步增加年度住����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������房用地供应总量。由此可见,虽然实施细则对住房资本����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������利得按照20%计征,有可能会导致需求向新建商����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������品房转移,但与此同时,普通商品住房����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������供应大幅增加,可大大减少需求压力。特别是“����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������国五条”出台后,观望情绪弥漫����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,部分购房需求会延后。
第三,加强市场监管和预期管理,对开发商哄����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������抬新房价格情况进行严厉打����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������击。实施细则从工程投资和形象进度、����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������交付时限等方面强化商品房预售许����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������可管理,提高了商品房预售门槛。要求严格����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������执行“一房一价”规定,要求开发商按照申报价格对外����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������销售。对预售方案报价过高且不接受����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������城市住房城乡建设部门指导,或没有实����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������行预售资金监管的商品房项目,可暂不����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������核发预售许可证书。对存在闲置土����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������地和炒地、捂盘惜售、哄抬����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������房价等违法违规行为的房地产开发企业,实����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������施细则提出要建立联动机制,加����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������大查处力度。
综上分析,实施细则在稳定房����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������价方面的相关规定环环相扣,对地方政府、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������房地产开发企业、购房人和金融机构等四个����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������房地产市场最重要参与者的����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������行为进行强力约束,排除部分市场参与者合谋提高房����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������价的可能。因此,即使按照20%税率对����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������住房资本利得征税,可能会导����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������致部分需求向新建商品住宅转移,但房地产����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������开发企业慑于政策约束,也不会贸然提����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������高新房价格。同时,新建商品����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������住宅供应增加,可吸收这部分增量����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������需求。而限购政策从严执行,明显减少投����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资投机性对新建商品住宅的需����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������求,外地人购房需求也会受到抑制。因此,新房价格����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������上涨或不足虑。