在住房公积金贷款支援保障性住房����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������建设于28个城市试点将近两年之后,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������面对历史上最高的保障房在建任务,住房和城乡����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������建设部(下称住建部)已经开始����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������筹划进一步扩大公积金贷款支援����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������保障房的试点范围,以解地方政府资金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������的燃眉之急。
目前,住建部部长姜伟新已经对相����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������关工作做出部署。由于保障房在建工����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������程量带来的投资远高于开工量,因����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������此,地方政府面临的压力巨大。而2011年各地房地产市场降温带来的土地出让收入遇冷,地方����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������财����� �������Ƴ������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������������政对于保障房的承受力也有所����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������下降。
与此同时,作为住房公����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������积金的中央主管部门,住建部也已经在����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������进行《住房公积金管理条例》的����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������修订准备工作,在适时报请国务����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������院批准后,从制度层面使“住����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������房公积金贷款支持保障房建设”在制度上不再存在����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������障碍。
试点扩大
针对这28个城市进行的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������试点,住建部正着手总结和评估并将上报国务院批准����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������。
“姜伟新部长已经在布置20����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������12年工作时,对扩大住房公积金贷款支持保障房����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������建设试点范围提出了要求并进行了部署。”1月12日����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������上午,住建部一位官员向《中国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������经营报》记者证实。在此之前,住建部已经会同各����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������地方政府,对28个城市的试点情况进行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������汇总。
2009年底,由住建部牵头,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������国家发改委、人民银行等多部门����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������共同印发了《关于利用住房公积金����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������贷款支持保障性住房建设试点工作的实施����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������意见》。记者了解到,按照中央政府规定����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������的模式,试点城市在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下,可将50����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������%以内的住房公积金结余资金贷款����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������支持保障房建设。
此后,住建部于2010年1����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������月批复了北京、重庆、天津、唐山等28个����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������城市提出的试点申请,试点申请所涉及动����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������用的住房公积金贷款总额,约493亿����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������元。“这些贷款资金,总计投����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������向了133个保障性安居工程����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项目����� �������Ƴ������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������,目前绝大部分已经进入封顶或竣����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������工阶段。”前述住建部官员向����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������记者表示。
记者了解到,针对这28个城市进行的试����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������点情况,住建部目前已经着手会同试点����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������的地方政府,对于近两年来的试点情况进����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������行总结和评估。在完成总结评估的情况下,将起����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������草相关汇报材料上报国务院,并据此����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������适时报请国务院批准,继续扩大住房公积金贷款支持保����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������障房建设的范围。
北京市住建委一位不愿具名的官员向����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������记者表示,在强化监管、确保专款专用����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,并由地方政府信誉作为实����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������际担保的情况下,基本可以确保住房公积金作为����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������贷款支持保障房建设的安全程����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������度。
“保障房是定向销售和分配的,而且我们在之前就����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������进行了购买者的轮候,因此,销售不成问����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������题,在银行按揭贷款进入后,偿还以公积金贷款专项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������投放的开发贷款是没有问题的,不会对住房公积金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的安全造成过大的风险。”����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������他说。
资金开源
2011年开工的项目转结至2012年����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,导致2012年资金需求量不仅不会下降����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������,甚至将超过2011年的需求。
在28个城市试点将近两年之后,住建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������部之所以开始筹划扩大住房公积金贷款支持保����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������障房的试点范围,与地方政府完成在建保障性安居����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������工程的巨额指标直接相关。“按照����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政府一般的操作规程,在扩大试����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������点获得原则性的认可后,住建部会要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������求地方政����� �������Ƴ���������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ���������府按照项目进行申报。”清华大学公共管理����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������学院副院长耿彪告诉本报记者。
2011年12月22日,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������国务院保障性安居工程领导����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������小组在北京与各省、自治区、直辖市、计划单列����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������市政府签订2012年保障性安居工程工作任务����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������书。最终全国保障性安居工程总����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������指标确定为700万套以上,同时,国务院将竣����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������工指标单列为500万套。
多位地方住建厅厅长向记者证实,住建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������部部长姜伟新多次提醒地方����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政府负责人,尽管2012年开工指标下降,但大����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������量2011年开工建设的保障性住房转结至201����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������2年,因此资金需求量不仅不会下降,甚至将超过2����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������011年的需求。
根据住建部测算,按照全部结构完工口����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������径计算,2011年开建1000万����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������套保障性住房所需全部投资约为1.3万亿元,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������“但1.3万亿元对应1000����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������万套房,是对应到结构完成。而按照����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������目前的三项标准,实际上地方政府不是等到1.3����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������万亿元全部到位才能开工。”前述住建部的官员向记者����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������表示。
“显而易见的一个问题是完成主体工程的投资,要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������超过浇筑基坑和出正负零的投资,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������即便按照最保守的估计,即201����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������1年全年各省都按1/3的比例浇筑基坑����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,1/3的比例出地面,那么至少有600万套主体工����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������程建设要转结到2012年,再加上2012年继����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������续以此口径����� ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������Ƴ�������统计的1/3出地面、1/3主体����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������结构完工,这样处在最大投资量阶段的建设工程,恐怕����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������将达到1000万套,这对地方����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政府是一个财力的极大考验����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������。”中国房地产学会会长陈国强告诉记者。
制度修订
如果要在全国范围内普遍����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������推广“住房公积金贷款保障性住����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������房建设”,需要修订现行《住房公积金管理条例》。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������
实际上,在正式推进住房公积金贷款保障性����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������住房建设试点扩大之前,住建部已经着手对《住����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������房公积金管理条例》的修订工作。1月12日上午����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,住建部、财政部官员均向本报记者证实了这一消����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������息。
1999年,国务院颁布实施《住房公积金管理条����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������例》(下称条例)。在此后的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������11年时间中,条例一直是住房公积金管理、使用和提����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������取所依据的基本法律性文件。在“条例”中,明����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������确对住房公积金用途限定为“与����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������城镇职工个人住房有关的消费”,因此,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������如果按照这一条例,住房公积金不����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������能在全国范围内普遍推广作为贷款支持当地保障����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������性住房建设。
“中国的政策都是先试点,再修订制度����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������,但是这一制度的修订十分敏感,首先����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������必须确保的是个人缴存的住房公积金的安全问题。”中����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������原地产首席分析师张大伟向记者表示����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。在此之前,住建部公积金监管司已经启动了修订的相����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������关调研工作。但住建部相关负责人表����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������示,不便向记者透露调研内容中是����� ������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������������Ƴ�������否包括增加“住����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������房公积金贷款支持保障性住房建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设”的内容。
一位参与试点城市的地方政����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������府部门负责人告诉记者,目前试点的方式是����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������要求地方政府首先测算出当年度和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������下1~2年度可能提取的住����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������房公积金额度,然后将这部分����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������额度从公积金余额中减除,在剩下的余额部分中,将����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������最高不得超过50%的额度,定向用于已经报����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������住建部认可的保障房项目上,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������一般的贷款偿付周期与建设——销����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������售周期同步。
由于《住房公积金管理条例》属于国务院层面的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������行政规章,因此,其修订工作由����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������国务院批准即可。但是,即����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������便如此,如果要将保障性住房贷款方向作为“特殊例外”写入行政规����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������章,则需要更为细化的规定。
“一定要规定清楚,余额如何����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������计算和减除,保障性住房项目的认����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������定由谁进行,是中央政府还是地方����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政府,贷款的周期与建设——销售周期如何����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������同步,以及政府以什么形式担保。”����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������陈国强说。
他认为,如果将项目认����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������定权完全下发到地方政府,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������将存在地方政府认定虚假保障房����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项目套取住房公积金贷款的风险,一旦出现兑付����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������问题,将带来很大的问题——毕竟住房公积����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������金完全是个人和单位缴存。
(作者:李乐)